記事内で紹介する商品を購入することで、当サイトに売り上げの一部が還元されることがあります。

最近「資産形成に不動産クラウドファンディングが良さそうだ」と聞くようになったけど、よく仕組みがわからないニョロ
一部の人は「詐欺だから近づくな」とも言ってるし……

不動産クラファンの運営会社がどのように収益を得ているのかわかりにくいから、不安に思う人も多いはず
仕組みについて解説するから、よく理解して納得の上で投資を始めてケロ
こんにちは、りょうです。
あなたがこの記事をご覧になっているということは、不動産投資型クラウドファンディング(通称、不動産クラファン)を始めるにあたって、COZUCHI(コヅチ)の利用を検討しているからではないでしょうか。
COZUCHIはいま非常に人気の不動産クラファンのサービスですし、「少額から投資OK」「運用はプロにおまかせ」といったキャッチフレーズから、初心者でも「なんだか気を張らずに始められそう!」と思えますよね。
でもその一方で、「実際どんなサービスなの?」「運営会社はどこから収益を得ているの?」「お金をだまし取られるんじゃ……」といった疑問や不安もお持ちではありませんか?
この記事では、そんな疑問や不安を払拭できるように、COZUCHIで投資経験のある私が、COZUCHI投資を始める前に【最低限】知っておくべき知識を紹介します。
- 不動産クラウドファンディングの仕組みを理解したい
- COZUCHIが、その他大勢の不動産クラファンと違う部分を知りたい
- COZUCHIで損をするリスクを知って、そのリスクに前もって備えたい
この記事を最後まで読んでいただくと、COZUCHIで投資を始めても本当に良いものか、それとも「自分にはご縁が無かった」といってあきらめるべきか、正しく判断できるようになりますよ!
それでは、よろしくお願いします。

COZUCHIは不動産クラファンのサービスですから、まずは一般的な不動産クラファンがどういうものか知っておく必要があります。
クラウドファンディングとは、ネット上で多数の人から資金を集める仕組みのこと。
このクラウドファンディングを使って資金を集めた事業者(会社)が不動産に投資をして、そこから得た利益を、資金を出してくれた人(投資家)に還元するという、人気上昇中の投資方法が不動産クラファンです。
法律に基づいて、国や都道府県の許認可を受けた事業者のみが運営できる金融サービスで、その事業者数たるや今では50社以上にも及びます。具体的な事業者名はこちらをご覧ください。
では少し詳しくみていきましょう。
不動産クラファンの基本的な流れは次のとおりです。

まず、第2号事業者が一般投資家(私たちのような「お金増やした~い」と思ってる人)から資金を募ります。
投資家とお金のやり取りをするのは、この第2号事業者です。
集まった資金は第1号事業者へと渡ります。
第1号事業者は、自身で工面した資金と第2号事業者より渡された資金を合わせて、それを元手に不動産に投資をします。
つまり、不動産(宅地や建物)を購入して運用・管理し、家賃収入や売却益を得るわけです。
物件の修繕や入居者の管理といった重要な運用業務とそれらにかかるコストはすべて第1号事業者が担ってくれるため、出資した投資家に手間や追加の費用がかかることは基本ありません。
運用期間が満期になると、運用で得られた収益から事業者の取り分が差し引かれ、残りが第2号事業者を通して投資家へ分配されます。
もちろん、受け取る分配金は出資した額に比例して増減します。

一般的な不動産投資とは違い、資金を小口化して不特定多数の投資家から集める仕組みのため、私たち投資家はまとまった金額がなかったとしても投資を始められるという訳です。
これまで不動産投資といえば、投資資金として数百万~数千万が必要でしたが、不動産クラウドファンディングは1口1万円から始められ、資金面でのハードルがグッと下がりました。
事業者にとっては、不動産を購入するための資金調達手段が増えるという点、投資家にとっては少額から不動産投資を始められる点がメリット(win-winの関係)だといえます。

不動産クラファンの人気が高まっているとはいえ、まだまだ不安を感じている方も多いと思います。
その理由の一つとして、運営会社(この図の第1号、第2号事業者)が営利組織として、このサービス事業からどのように収益を得ているのかわかりにくいことが挙げられます。
不動産クラウドファンディング事業の収益モデルは、運用益と手数料収入が基本です。
①運用益
購入した不動産を購入金額よりも高く売ることで得られる売却益と、居住者からの家賃収入を収益源とした賃貸収益のこと。
運用で得た収益を投資家と分け合うのが不動産クラファン事業の仕組みでしたね。
②手数料収入
売買仲介業者として受け取った仲介手数料やアセットマネジメント報酬のこと。
手数料については「どこかでペイされている」ことを考えると、少ない方が投資家にとっては嬉しいですが……

運営会社が不動産クラファンサービス事業を通してどのように収益をあげているのか、その仕組みをザックリとでもわかっていれば、少しは安心ですよね。
実際わたしも、運営会社の収益ポイントをしっかり理解していなかった時は
- 運営会社は投資家からお金をむしり取って収入にしているのでは?
- これって詐欺?ポンジスキーム?
との不安が消えず、「不動産クラファン=詐欺」は確かに一理あるな、と思ってました。

「満足度が高いと思う不動産クラウドファンディングNo.1」を獲得しているCOZUCHIは、「想いと豊かさを循環させるカンタン不動産投資」がコンセプトの不動産クラファンサービスです。
不動産特定共同事業法を活用して2008年に始まった「ゆうゆう倶楽部」がそのルーツですから、COZUCHIは数ある不動産クラファンサービスの中でもベテランに分類されます。
COZUCHIは、他の不動産投資型クラウドファンディングと仕組みの大枠は変わりませんが、ワンルーム投資の不動産を運用対象にしていない点がユニークです。
以下のような対応関係になっています。

- 第1号事業者=株式会社TRIAD
- 第2号事業者=LAETOLI株式会社
LAETOLI株式会社はリノベーション事業や不動産買取事業を展開する不動産会社です。
投資用不動産のノウハウを生かし、COZUCHIを運営しています。
ではここから、他社の不動産クラファンサービスと比較した場合の【COZUCHIの特徴】を紹介していきますので、しっかりと押さえてください。
投資家目線でみたCOZUCHIを利用する主なメリットは次の3つです。
実績利回りがとても高い
資産価値の高い都市部の事業用不動産の取り扱いが多いCOZUCHIでは、今までに実績利回りが想定利回りを大きく超えたことが何度もありました。
その結果、最近のレポートによると、平均の実績利回りは年利で24%とのこと。
他社の不動産クラファンサービスでは配当に上限が設けられています。
たとえば、CREALでは想定利回りを超えた配当は出さないルールになっています。
そのため想定を超える売却益が出たとしても、投資家には全く還元されないか、良くてもその一部しか還元されません。
一方、COZUCHIは「リターンの上限を設けない配当」としており、投資家にも公平に利益が分配されるため、このような高利回りが実現しています。
投資期間中の解約が可能
他の事業者のサービスでは、いちど出資をしてしまうと運用期間が終了するまで自己都合で解約できません。
しかし、COZUCHIでは原則いつでも解約(途中換金)が可能です。
出資額に応じた事務手数料がかかるなどの条件はあるものの、非常時に出資金を手元に戻すことができるのはCOZUCHIの大きなメリットといえるでしょう。

優先劣後方式を採用
COZUCHIでは優先劣後方式を採用しています。
優先劣後方式とは、もし運用で損失がでた場合、まず事業者がその損失分を引き受け、投資家の元本割れを防いでくれるというもの。
劣後出資の比率が高いほど投資家を守る壁が厚くなります。
COZUCHIの劣後出資は10〜60%程度であり、5〜40%前後が多い他社のサービスと比べて高い水準に設定されています(CREALでは5~20%に設定されていますね)。
なお、COZUCHIではサービス開始以降、一度も元本割れを起こしていません。
COZUCHI利用の主なデメリットは次の3つです。
運営会社の経営状態が分かりづらい
LAETOLI株式会社は非上場の会社です。
非上場だと、決算情報の開示が義務付けられている上場企業と較べて、入手できる情報が限られてしまいます。
トーセイ株式会社やCREAL株式会社のように、不動産クラファンの事業者で上場している企業はあるため、それらと比較すると少し不安を感じます。
しかし、現在のCOZUCHIのファンド運用は順調ですので、経営がすぐに傾くようなことは考えにくいです。
事業者が上場か非上場かは、以下の記事の一覧表をご覧いただくと一目で分かります。
高利回りである分、リスクが高い案件が多い
COZUCHIの強みとしてあげた高利回りですが、同時にデメリットにもなりえます。
なぜなら、リスクとリターンの関係は表裏一体だからです。
もちろん、利回りが高ければ効率よく運用ができますが、元本割れのリスクも高くなるので注意が必要です。
COZUCHIで取り扱っているファンド(案件)のうちリターンが高い傾向にあるのは、売却でキャピタルゲインを狙うもの。
高値で売れれば問題ありませんが、売れなければ元も子もなくなるという不安がついてまわります。
COZUCHIは、これまで元本割れや配当遅延などを起こしてはいませんが、リスクがあることは頭に入れておきましょう。
不動産クラウドファンディングで得る収益には、大きく分けてキャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。
それぞれの特徴は以下の通りです。
キャピタルゲイン | インカムゲイン | |
---|---|---|
収入源 | 不動産売却による売却益 | 家賃収入 |
リスクとリターン | ハイリスク・ハイリターン | ローリスク・ローリターン |
メリット | 売却額次第で大きな利回りが期待できる | 安定的・継続的に利益が出る |
デメリット | ・売却できなければ利益が得られない ・元本割れリスクが高い | ・空室期間は家賃収入が得られない ・収益性が見えにくい |
向いている人 | 大きな利益を狙いたい人 | 手堅く安定的に運用したい人 |
上記2つのうち、利回りが高くなりやすいのが、キャピタルゲイン重視の案件です。
一方、利回りが安定しているのはインカムゲイン重視のもの。
なかには、キャピタルゲインとインカムゲインの両方が見込める案件もあります。
キャピタルゲイン型かインカムゲイン型かによって平均利回りは異なります。
希望しても出資できないことがある
COZUCHIでは抽選方式をメインに先着方式でも出資を募っています。
参加しやすい方法で応募することが可能ですが、どちらにせよ応募者多数の場合には、出資できない可能性が出てきます。
キャンセル分などの追加募集が稀(まれ)にあるとはいえ、あまり期待はできません。
先着方式の場合、人気ファンドは「すぐに」募集枠が埋まってしまいます。
抽選方式でも、最近は3回に1回当選するような肌感覚です。
数ある不動産クラファンサービスの中でもCOZUCHIは応募倍率が高いサービスです。
せっかく良いと思って目を付けたものでも、必ず出資できるわけではないことは知っておいた方が良いでしょう。

不動産クラウドファンディングは、リスクが株式やFXよりも低く、手堅い投資商品です。
今まで投資経験のなかった人でも始めやすいと思います。
しかしながら、あくまで投資であるためリスクゼロはありえません。
下記のような「損をするリスク」があることは、理解しておく必要があります。
- 出資したら途中解約ができないリスク
- 事業者が倒産するリスク
- 配当が支払われないリスク

上記のリスクを回避するためには、以下のような対策をとる必要があります。
- 運営会社の異なる複数のサービスを比較する
- 分散投資をする
- 運用状況の確認をする
事業者ごとに実績や取扱ファンドは違い、それぞれにさまざまな特徴があります。
不動産クラファンを始めるにあたっては、運営会社の異なる複数のサービスを比較したうえで、ご自身に合うもの、かつ安全性の高いものを選ぶと良いでしょう。
たとえば、途中解約不可をリスクだと感じるのであれば、途中解約が可能なCOZUCHIは選択肢の一つになりそうですね。

投資先は分散させることが鉄則です。
分散しておくことで、一つの不動産物件の価値が暴落したとしても、あなたが被る資産の減少幅を小さくすることができます。
分散投資ができるのは、不動産クラファンのメリットです。
通常の不動産への個人投資だと、出資額があまりにも大きいため、その物件と運命を共にすることになってしまいます。
何が起こるか分からない不動産という現物投資では、リスクヘッジの重要性が際立ちます。

不動産クラウドファンディングは、出資をした後は配当を待つだけという手軽さが魅力ではありますが、リスク回避のためには、運用状況の確認を怠ってはいけません。
運用状況が悪化していることに早く気づければ、途中解約で被害を最小限にすることも可能です。
今回は、「COZUCHIで不動産クラウドファンディングを始めようかな」と思っている方に向けて、COZUCHIを始める前に確認しておくべきポイントを紹介しました。
記事内でもお伝えした通り、投資にリスクゼロはありえません。
しかしながら、不動産クラウドファンディングは、比較的リスクが低く、初心者でも始めやすい投資商品です。
ここまで記事をお読みになって、投資するメリットの方が大きいと判断できたのであれば、COZUCHIに投資家登録をしても良いでしょう。
逆に、リスクから来るデメリットの方が大きいと感じられたら、「自分にはご縁がなかった」と素直にあきらめ、J-REITなど他の投資商品を検討してみることをおすすめします。